확정일자 받는 법: 2025년 세입자를 위한 보증금 보호 필수 절차

전세나 월세로 거주할 때 가장 중요하게 여겨야 할 것은 보증금의 안전한 보호입니다.
특히 전세 계약의 경우, 확정일자를 통해 법적으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.
하지만 여전히 많은 분들이 ‘확정일자 받는 법’을 제대로 알지 못해 보증금 피해를 입는 사례가 적지 않습니다.

이번 글에서는 확정일자란 무엇인지, 왜 중요한지, 그리고 확정일자 받는 정확한 방법(2025년 최신 기준)까지 상세히 설명드립니다.

확정일자란 무엇인가?

확정일자란, 임대차 계약서가 작성된 날짜를 법적으로 증명해주는 표시입니다.
쉽게 말해, 보증금을 돌려받을 권리를 법적으로 인정받기 위한 도장이라고 생각하면 됩니다.

주택임대차보호법에 따라 확정일자를 받은 세입자는
→ 전세권 설정 없이도 보증금 우선 변제권을 갖게 됩니다.
전입신고 + 확정일자를 모두 갖춰야
→ 대항력 + 우선변제권을 확보하게 됩니다.

📌 즉, 확정일자는 선택이 아닌 보증금 보호를 위한 필수 절차입니다.

확정일자 꼭 받아야 하는 이유

부동산 시장에서 ‘전세사기’가 계속 문제되고 있는 요즘, 보증금 피해를 예방하려면 세입자도 적극적인 자기 보호 조치를 취해야 합니다.
그 중 가장 기본적이자 효과적인 것이 바로 확정일자와 전입신고를 동시에 진행하는 것입니다.

확정일자를 받아두면:

집이 경매나 공매에 넘어가더라도
→ 보증금을 일정 부분 우선적으로 회수할 수 있는 권리 확보
계약서만 갖고 있을 때보다 훨씬 강력한 법적 효력 발생

2025년 기준 확정일자 받는 방법 (3가지 방식)

확정일자를 받는 방법은 다음과 같이 총 3가지가 있습니다.

1. 주민센터 방문 신청 (가장 일반적)

가장 많이 이용되는 방법은 거주지 관할 주민센터 방문 신청입니다.

준비물: 임대차계약서 원본 1부 (임대인과 임차인 서명된 것)
수수료: 600원 내외 (지역별 상이)
절차:
1. 주민센터 방문
2. 민원창구에서 ‘확정일자 신청’ 요청
3. 계약서에 날짜 도장(확정일자 도장) 찍어줌
전입신고와 함께 신청 가능
→ 하나의 창구에서 동시에 진행하면 시간 절약

2. 정부24 온라인 신청 (계약서 스캔본 필요)

디지털 행정서비스가 발달하면서, 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있습니다.

홈페이지: www.gov.kr (정부24)
공동인증서(구 공인인증서) 필요
임대차 계약서 스캔본(PDF) 업로드 필수
처리시간: 신청 후 보통 1~2일 이내 확정일자 부여

💡 단, 온라인 신청은 전자문서로만 확정일자를 받는 방식이므로
추후 법적 문제 시 출력본 보관을 권장합니다.

3. 법원 등기소에서 신청

간혹 법원 등기소에서도 확정일자를 받을 수 있습니다.
이 방법은 보통 등기 관련 업무를 함께 처리할 때 병행합니다.

주로 전세권 설정과 함께 진행할 때 이용
일반 세입자라면 주민센터 이용이 더 간편

확정일자 받을 때 주의할 점

계약서 원본이 반드시 필요합니다.
→ 복사본만 가지고는 확정일자 도장을 받을 수 없습니다.
임대인(집주인)의 서명 또는 도장이 없는 계약서는 인정되지 않습니다.
확정일자 도장이 찍힌 날 기준으로 효력이 발생하므로
→ 입주 당일 또는 최대한 빠르게 받아야 안전합니다.
전입신고를 함께 하지 않으면 대항력은 발생하지 않음
→ 반드시 전입신고 + 확정일자를 같은 날 받는 것을 추천

마무리: 보증금 보호의 첫걸음은 ‘확정일자’

확정일자는 단순한 행정 절차가 아닌, 세입자의 권리를 지켜주는 강력한 법적 장치입니다.
특히 전세사기, 깡통전세 등 위험 요소가 많은 2025년 부동산 시장에서는 세입자 스스로 보증금을 지키는 법적 무장을 해야 할 시점입니다.

오늘 바로 임대차계약서 원본을 챙겨 주민센터 또는 정부24에서 확정일자를 신청하세요.
작은 준비 하나가 수천만 원의 보증금을 안전하게 지켜줄 수 있습니다.

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